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成都降低开发强度 容积率从4.0降至最高2.5


来源:成都商报

近日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定(2017)》,新规对市民关注的小区居住环境、城市品质打造、公共服务设施提升等,都做出了明确的界定和要求。

住宅容积率从4.0降低到最高2.5,新建小区的房子再也没那么挤了;

未来新建公园绿地不仅仅只是观景、锻炼的去处,用地面积达到一定标准的还将设置图书馆、博物馆、展览馆、青少年宫等政府持有的公共服务设施;

新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置;天府中心中央商务区,或再现一条“人民南路”……

近日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定(2017)》,新规对市民关注的小区居住环境、城市品质打造、公共服务设施提升等,都做出了明确的界定和要求。

目前,该规定已通过市政府批复同意,已于10月11日起正式执行。成都商报记者梳理新规发现,成都市第十三次党代会提出的“三降两提升”,即降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度,提高产业层次,提升城市品质,这些要求在新规中都有相应落实,也将对未来的城市建设和发展进行约束和提升。

降低开发强度

城市核心区最高容积率为2.5

跟2014年的旧版相比,新版中一个比较大的改变就是对“容积率”进行调整:2014版中,成都主城区住宅容积率普遍在4.0甚至更高。高容积率住宅项目意味着小区内房子建得多,居住人口密度大,对小区内的健身场所、电梯、消防通道等形成较大压力。成都商报去年曾探访东门一个高容积率小区时发现,该小区每天有近千人同挤两部电梯。

而这类高容积率小区过多,也会影响一座城市的居住品质,与目前成都大力提倡打造宜居城市的大背景相违背。今年9月,市规划局还在发布的《成都“中优”规划优化方案》中特别提到,“容积率过高是导致交通拥堵、城市形态较差、特色不突出的主要原因。成都将借鉴天津、上海的规划,降低人口密度、开发强度,在中优区域不同形态内执行不同容积率的要求。”

在新版中,这一要求落实下来。新版技术规定按规划区位、交通条件、产业发展和市政基础设施的综合承载能力,将中心城区居住、商业服务业设施等建设用地划分为核心区、一般地区和特别地区,以期“形成疏密有致、高低错落、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态”。按照新规,城市将降低开发强度,即“城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。容积率下降到2.5以下,这意味着未来将拥有更好的城市居住品质。

降低建筑尺度

住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复

成都商报记者梳理发现,在降低建筑尺度上,新规对建筑形态、建筑连续面宽、建筑形体等方面进行了控制,试图传递一种“人性化的城市空间”概念,进一步优化城市建筑形态,加强城市形态精准规划,精细化管控,通过重点地区城市设计及详细城市设计,编制城市设计导则,加强对城市建筑尺度的管控,提升城市的建筑品质。

新规要求,二环路以外临主要山体、主要河道、历史文化街区、主要公园一侧的建设项目用地红线50米以内建筑高度应不高于24米。这是为了加强“四边”建筑形态控制上,形成高低错落、疏密有致的城市空间形态。

新规还对中心城区范围内临规划宽度30米以上道路(含30米)和主要河道的建筑高度大于24米或10层(含10层)以上的纯住宅建筑主楼的最大连续面宽投影有要求,如当建筑高度不高于24米时,最大连续面宽投影不宜大于80米。建筑面宽是指一栋建筑物(房间)的宽度,即从一面墙皮一侧到另一墙皮同一侧,对“建筑连续面宽”的控制,可以形成人性化的城市空间。

同时,2万平方米以上建设用地内的建设项目,高层建筑之间的高差比不宜小于25%;商业办公建筑不宜出现3栋及以上简单重复,住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复。这是通过对建筑形体的控制,使建筑外观体现出多样化,同时采取组群布局方式,通过建筑组群之间材质、色彩、形态、立面处理上的区别,形成丰富多样的建筑形态。

2万平方米及以上的公园绿地内

可配建图书馆、博物馆

新规另一大特色是对公建配套的强调,对公园绿地用途进行了调整。未来公园绿地不仅仅只是观景、锻炼的去处,用地面积达到一定标准的,还将设置图书馆、博物馆等政府持有的公共服务设施。

对于公建配套设施,新规要求必须按规划要求的面积标准配建,且社区服务中心、农贸市场、邮政服务网点、社区卫生服务中心、体育活动中心等设施不应设置在地下(含半地下)空间内,其中农贸市场应优先设置于地面一、二层。

拟建住宅(含公寓)的建筑面积之和大于3万平方米的项目,应配建全民健身活动场所一处,并配置健身活动设施。同时,新建建设项目,应按不同标准配建垃圾用房,并要求其建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调。

新规还规定了建设用地内配建机动车、非机动车停车场(库)的标准,二环以内住宅的机动车位,每百平方米最低配建为1个,二环以外为1.2个。而公租房和廉租房原则上不配建停车场(库)。

而在规划的公园绿地上配建公共服务设施时,用地面积在2万平方米及以上的公园绿地内配建图书馆、博物馆、展览馆、青少年宫等政府持有的公共服务设施,这也改变了以前公园绿地只适合散步游览的单一用途。

新建住宅建筑不得设置底商

商业应独立设置

新规中,要求“新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置”,也是此次一大看点。这对此前“住宅+底商”的传统建筑类型是一个颠覆,兼容的商业只能从住宅中脱离出来,单独设置,而住宅将更加纯粹。

底商的弊端此前早已被人所诟病,特别是带有餐饮业态的底商,对楼上住户所带来的噪音、油烟等污染,已成为一大社会公害,成都市级相关部门此前曾接到过大量类似投诉。而将商业单独设置,则有望在新建小区中彻底扭转这一社会现象。

市规划局此前在解读《成都“中优”规划优化方案》时透露,将加强社区住宅建筑底商控制,商业应独立设置。与此配套跟进的是,还将逐步转变现有住宅底商低端业态,提升社区服务能力,并对“破墙开店”及违法建设等行为进行严厉查处。

跟旧版中的“天府广场中央商务区”一样,新版还加入“天府中心中央商务区”并单独设为章节。两相对比发现,天府中心中央商务区,或将再现一条“人民南路”。比如针对建筑后退规划道路红线,有一个“最小距离”控制要求,人民南路(锦江至火车南站段)达到15米,形成了如今在人民南路人行道上行走的宽阔感。这个标准放置在天府中心中央商务区范围内,就是宁波路(天府大道至厦门路段)与汉州路,它们同样达到15米,这意味着类似于人民南路这样标准和规模的道路将重现天府新区。

[责任编辑:祝清]

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